その２種類とは、自社物と他社物です。

もりやま

自社物・他社物の違いについてご説明いたします。

自社物と他社物の違い

１種類目は、自社募集物件（通称：自社物）です。

自社募集物件（通称：自社物）とは？

物件オーナー様から管理の依頼を直接うけた物件や、自社で保有している物件の事。

２種類目は、他社物です。

他社物とは？

他社の管理している物件又は、他社が保有している物件の事です。両方とも通称で他社物といいます。
つまり他社が「貸主の仲介又は、代理」や「自ら貸主」として借主を募集している状態です。

他社物の物件をポータブルサイトに登録するには、レインズやイタンジＢＢ、物確くん、リアプロ、物確.comなどのデータベースに掲載されている物件調べ、掲載の許可を取る事が必要です。

もりやま

自社物件は、レインズとポータルサイトやＨＰに登録。

他社物件は、レインズで管理会社確認し掲載許可を貰い、ポータルサイトやＨＰに登録する。

※他社物は、レインズには登録できませんので間違って登録しないで下さいネ

宅建業法上の取引の定義

自社物は、自らに該当します。

他社物は、代理か仲介に該当します。

もりやま

レインズやポータルサイトに物件を登録する際は、上記の取引の種類をきちんと正確に登録しましょう。

レインズ（指定流通機構）とは？

レインズ（REINS）とは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムの事で、「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」の英語の頭文字を並べて名付けられており組織の通称にもなっております。

また、宅建業法３４条の２に規定されている、専任媒介契約や専属専任契約を締結した際に、一定期間内に物件情報を登録しなければならない媒体がレインズのことです。

もりやま

レインズ登録は、自社物件しか登録出来ませんので注意して下さい。

先輩営業マン

新人営業マン

分かりました！どんな感じに撮って来たら良いですか？

先輩営業マン

パソコンに他の人が撮った物件の写真があるから、参考にして撮ってきて！

新人営業マン

大丈夫かな？不安だな…。

もりやま

実際は、このような感じで適当に写真撮影を依頼される事って多いです。

賃貸営業マンが最初に任される仕事１位２位を争うのが物件の写真撮影です。

ですが、どのような手順で、どのように撮るかは、余り教えてくれる先輩はいません。

このブログでは、物件の写真撮影についてご説明いたします。

写真撮影は順番が大事

賃貸営業マンは物件の写真をとても多く撮影いたします。

写真を多く撮ると必ずごちゃごちゃになりどの写真が、どの物件のどの号室が分からなくなります。

あらかじめ順番をシステム化しておく事によって失敗のないように整理する事が可能になります。

撮影順

①マンション名の看板（※）
②外観
③号室（※）
④玄関
⑤靴箱
　まずは、水回りから
⑥トイレ
⑦お風呂
⑧洗濯パン
⑨キッチン
⑩リビング
⑪各部屋
⑫ベランダ
⑬設備（インターホンやエアコン）
⑭３~13と繰り返し

カメラにＰＣを繋ぐと撮影順に写真が出てきます。

上記の順番で撮影しておくと、会社に帰ってからも整理ができます。

最低でも（※）の付いているマンション名看板と号室は必ず撮りましょう。

もりやま

私は、この順番を守らなくて、どの写真がどの物件が分からなくなり上司にすごく怒られた経験がございます。

ちなにみ、翌日、撮り直しをさせられました…。笑

カメラを使いこなす

カメラを使いこなす事は、重要です。

おすすめは、一眼レフのカメラかミラーレス一眼がおすすめです。

レンズは、広角レンズ36ｍｍは欲しいですね。

もりやま

因みに私のカメラは、OLYMPUS PEN E-PL9を使用しています。

レンズは、OLYMPUS 超広角ズームレンズ M.ZUIKO DIGITAL ED 9-18mm F4.0-5.6を使用しています。

カメラのグリット線表示をする

通常、カメラの画面は写真①のような感じなりますが、写真②のようにグリット線表示をオンにしておけば撮影しやすくなり写真①のように綺麗に撮影する事が出来ます。

グリット線表示をオンにして、縦横の補助線が出てきます。

横のグリット線にあわせて床、天井が並行になるようにして、縦のグリット線も建具や窓枠などの線と並行になるように撮影する事でキレイに撮影する事が可能です。

さらに画面の角から中心にバランス良く撮影する事がきれいに撮影するポイントです。

写真の綺麗さで問い合わせ件数は変わってきます。

写真は、それほど重要です。

もりやま

グリット線と実際のお部屋の縦と横が平行になるように注意して撮影する事がポイントです。

露出補正をしてから撮影する

物件に到着したらまず、最初に「露出補正」をいたします。

暗い部屋でも露出補正をすれば明るくなるので、とても便利です。

また、撮影後の写真補正の手間をを省くことが出来るので、仕事のスピードアップにも繋がりますすので、かなりおすすめの作業です。

もりやま

仕事ができる人とは、仕事が早い人です。

少しの努力で、人より短時間で効果的な仕事が出来るように常に心がけましょう。

迷ったらスーモやホームスで検索する

現地でどこを撮影したら良いか？または、構図を迷った場合は、スーモやホームズなので同じ物件を掲載している会社と同じように撮影する！

綺麗に撮影している他社の写真をマネる事も重要です。

もりやま

営業は、全員ライバルなので教えてくれない先輩も多いです。

教えてくれないなら、自分で学びましょう。

古くから営業をしている不動産屋には必ずおいてありますが、反対に創業して５年程度の会社には置いていない事が多いです。

要は、物件台帳とは、住所ごとに物件の資料がファイリングされているファイルの事です。

もりやま

新人さんの最初の仕事は、この資料の空室確認や条件変更が無いかの確認作業を何日もする所から始まります。

それでは、空室確認（物件台帳）の確認方法をお教えいたします。

物件台帳の確認項目

物件台帳の確認事項は、主に下記の内容を各管理会社やオーナー様に一件づつ電話して確認し古い情報から最新情報に書き変えると共に確認日を記載する事が目的です。

空室確認は、管理会社やオーナー様からすると毎日、何度も何度も電話がかかって来て同じ事を聞かれ嫌気がさしているので、電話対応はとても冷たい会社が多いです。

また、最近では、「レインズ」や「物確.com」、「リアプロ」、「イタンジＢＢ」や各管理会社の「独自の空室確認サイト」で確認して下さいと言われる事も多いです。

もりやま

冷たくされても気にせずに連絡しましょう。

本来、管理会社様やオーナー様の物件をお客様に紹介する為の作業なので、感謝されるべきで遠慮する必要はありませんので堂々と空室確認をしましょう。

最新の空室号室の確認

空室は、常に変わっていきます。

常に最新の空室を確認して記入いたしましょう。

空室情報を元にご来店頂いたお客様にご提案する資料になるのでとても重要です。

もりやま

この作業は、間違えないできちんとしないと後で大変な事になります。

ゆっくりでいいので正確にする事を心がけましょう。

初期費用の確認

空室が長くなったりすると家賃をダウンしたり礼金を安くしたり、キャンペーンをしたりするのできちんと確認して記入しておきましょう。

また、新しく増えた号室などは、階数や大きさや間取りなども確認して記載しましょう。

案内方法の確認

案内方法とは、物件の案内する際のカギの所在を教えて貰う事です。

台帳に下記の表記がある事が多いのでそれぞれ意味を確認いたしましょう。

もりやま

案内方法は実際に案内にならないと教えてくれない管理会社やオーナー様もいるので、教えてくれなくても落ち込まないで下さいね。

空室確認の電話かけ方

新人営業マンの山本

いつもお世話になっております。

○○不動産の山本でございます。

管理会社

はい、お世話になります。

新人営業マンの山本

すいません。物件の空室確認をお願いしたいのですが宜しいでしょうか？

管理会社

はい、どちらの物件でしょうか？

もりやま

レインズ、物確.com、リアプロ、イタンジＢＢや各管理会社の独自の空室確認サイトで確認して下さいと言われる事もあるので、その場合は言われた通りにしましょう。

新人営業マンの山本

○○マンションの２０１号室と３０２号室です。

管理会社

はい、どちらもまだ空室で大丈夫でございます！

新人営業マンの山本

条件は資金○○万円、礼金○○万円。

家賃は○万円で共益費は○千円でお変わりないですか？

管理会社

はい、変わりありません。

もりやま

家賃などの金額は、こちらから数字を言って先方の負担にならない様にいたしましょう。

新人営業マンの山本

案内方法もＰＳ内ダイヤル錠１２３４でお変わりないですか？

管理会社

はい、変わりありません。

新人営業マンの山本

ありがとうございます。

頑張ります！

もりやま

これが大まかな空室確認の一連の流れです。

まとめ

空室確認の電話をしていると冷たくあしらわれる事が多くて、気がめいりますが、相手は、自分の顔が分からないので萎縮せずにどんどん電話をしましょう。

分からない事があったら「新人なのですいません」と言えば大丈夫です！

３日もすれば要領が掴めてくるので、萎縮せずに３日間頑張りましょう。

ナンバーワンになるアナタの初めての試練です。

このブログを読んでいる賢いアナタなら絶対に大丈夫です！めげずに頑張りましょう。

新人営業マン

もりやま

営業職ならまずは、会社に掛かって来る電話に出るところから始めましょう！

実は、会社にかかってくる電話は、勉強になることがいっぱいあるんです！

電話に出ることでやる気も見せることができ、勉強にもなるのでオススメです。

電話対応の仕方

電話対応の仕方には、ある程度セオリーがあります。今回は、それを説明いたします。

電話対応の実例

電話がなります。

新人営業マンの山本

お電話ありがとうございます。

○○不動産の山本でございます。

取引先の鈴木さん

いつもお世話になってます。

△△会社の鈴木と申します。

新人営業マンの山本

△△会社の鈴木様。※メモをとる

いつも、お世話になっております。

もりやま

ポイントは、先方が会社名と名前を名乗った時点で、すぐさま社名と名前を復唱する事です。

復唱する事で、周りの先輩にどこの会社の誰から電話がかかってきたかわかるので、必ず復唱いたしましょう。

取引先の鈴木さん

お世話になっております。

営業部の福田様は、おられますでしょか？

新人営業マンの山本

はい、福田ですね！※メモをとる

少々お待ち下さい。

（保留ボタンを押す）

もりやま

２のつ目ポイントは、名前を復唱する事がポイントです。

復唱することで、自社の誰に電話がかかって来たかを周りに知らせることができます。

この後の電話対応の流れは、会社にいれば電話を替わる。

会社にいない場合や、トイレ中ならで不在を伝えましょう。

最後の必ず、何時にどこの誰から電話があった旨をメモして机の上にメモを置いておくことが重要です。（できればかかって来た電話番号をメモしておくと良いです）

電話を出る事で得る３つの利点

上記の３つの利点をそれぞれ説明いたします。

やる気を認めて貰う利点

誰でもそうだと思いますが、やる気のある人は、物事を教えて貰いやすいです。

先輩や上司からやる気を認めて貰い好かれると事というのは、会社での昇進や昇給望むなら最も必要な部分です。

新人の頃は、できる仕事が少ないので、やる気だけは負けない様にして同期とやる気で差をアピールしましょう。

仕事を早く覚える事ができる

会社かかって来る電話に出ると、クレームや問い合わせなどの色々な電話がかかってきます。

その電話を先輩や上司がどのように対応するかを疑似体験する事ができます。どのように話すか？どのように解決するのか？

電話対応を聞いて覚えたり、後日、あの電話の件どうなったんですか？っと聞いて対応を教えて貰えば良いのです。

電話に出ていないと、先輩に聞くこともできません。

もりやま

電話に出る事で、同じ一日でも人より疑似体験を多くする事ができ、スキルアップになるのでおすすめです。

電話反響のお客様をＧＥＴできる

仕事に慣れて来たら疎かにしがちなのが電話に出る作業です。

９５%ぐらいの電話は出たくないクレームなどの電話なのですが、５％は反響の電話が入ります。

営業に出して貰える様になった場合は、この反響電話をゲットして下さい。

もりやま

電話での反響も順番が決まっている会社がありますが、決まっていない会社も多いのでトライして行きましょう。

まとめ

電話に出るという事は、とても利点がある行為なのです。

自分にできる仕事が無いうちは、電話に出ていっぱい失敗して下さい。

入社３か月の失敗は、会社も許してくれます。

この３か月間にいかにいっぱいチャレンジして、失敗出来るかがアナタの不動産営業マン人生を大きく左右します。

もりやま

このブログにたどり着いた優秀なアナタなら、きっとできるはずです。

きっと会社からも上司や同僚からも尊敬されるナンバー１の営業マンになりましょう。